“TOD模式涵盖很广，具备了打造超级场景的可能性，而这个超级场景里是需要超级内容和超级运营的。”

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4月末，京投发展主办第五届TOD创新论坛，总裁高一轩接受了《每日经济新闻》记者专访。

“2023年我们还有拿地计划”

“华东肯定是京投发展一个持续的重点，中部区域，我认为安徽、西安肯定还会是重点。目前我们的核心除了北京、京津冀，还是在华东重点城市进行深耕。”

谈及近期的土拍及房地产市场，高一轩表示：“土地市场现在在产生剧烈分化，是市场最终选择的结果。”

“就北京土拍来说，有些地方好卖一些，大家趋之若鹜；有些地方是平均流速的，大家就有选择；有些地方流速很慢，就被市场抛弃了。”

“这个分化不是由企业造成的，是由用户造成的，我觉得这是市场最终选择的结果。这就是房地产市场的调整，体现的是企业的理性选择，背后决定的力量是市场最终的选择，是购房人最终的选择，也决定了企业的行为。房企现在更加尊重购房人的选择，因为企业生存的压力，都很注重周转问题。”

“即使如此，我们仍旧要保持一个比较健康的增长，毕竟还是需要一定规模去支撑企业发展，这是我们下一步肯定要去做的，2023年我们还有拿地计划。”

“开辟第二曲线”

TOD是京投发展最显著的标签，如今很多房企也“杀”进了TOD领域，高一轩谈到：“危机意识肯定是有的，但我们没有太想在传统赛道上‘卷’。一方面要‘素质教育’，另一方面该刷题的时候还得刷题。我们会尝试开辟第二曲线，一定要去做新东西。”

对于“第二曲线”，京投发展近年来做了用户主义导向尝试。高一轩认为：“就像整个TOD事业一样，在过去3年，所有TOD从业者都面临了巨大挑战。”

正如高一轩所说，市场是房地产行业背后的决定力量，TOD的开发也必须走向用户主义。“TOD是一个具有非常高技术门槛的物业开发形态，但随着时代发展、市场调整、行业变化，这样一个单纯的优势已不足以让我们在TOD发展过程中跟上时代步伐，所以我们不可避免要转向用户主义。”

“我们提出了三句话。第一是‘三观正’，首先我们的底层逻辑、价值观要符合当下的时代背景，必须是正义的。”

“第二是‘颜值高’，我们确实已经进入了高审美水平的时代，现在不管商业品牌、房地产还是生活方式品牌，包括国内国际知名品牌，其实都是用很高的审美非标化颜值打动了我们。”

“第三是‘关系好’，是指跟用户的关系好，我们必须时刻以用户为中心，从用户需求和所思所想出发。这样才能真正符合他们的需求，才能真正在这样一个粉丝经济时代获得大量拥护，有人愿意重复付费，为我们的产品和服务买单，这样的商业模式才是可持续的。”

“所以在这样一个预判之下，我们在北京西山一个独立的场所打造了慢闪公园，以此为载体，对TOD的开发资源进行整合和场景孵化，进行常态化、长新化、定制化的内容运营。成熟的内容运营有一部分已经在TOD开发中得到了应用，从慢闪的开园到中秋的音乐节、冰雪治愈季和与许知远合作的文学节等等，这样一个小小的只有2万平方米的公园变成了一个剧场，变成了一个展厅，它的能量因内容而非单纯的场景，不断向外释放。”

经过两年的建设和运营，慢闪公园已逐渐成熟为具有独立运营能力和自我完善能力的价值孵化器。

双轮驱动

为了推进“第二曲线”业务，京投发展计划做出组织调整。

高一轩告诉《每日经济新闻》记者：“我们会马上做组织调整，可能由我直接负责商业管理部和商管公司，运营一定是我们的核心能力，不管它跟不跟地产结合，这都是我们需要的一个核心能力。”

“商业运营其实是一个比较狭义的定义，广义实际上是服务运营，可能是把物业、客服，商业管理，包括文化活动、演出整合于一体的综合运营，不再是一个传统意义上的商业运营，这种综合运营能力，或者叫生活方式运营能力，是我们下一步必须具备的独立能力，有这个能力，才能保证我们的持续优势，不管跟不跟住宅业务相关。当然，跟住宅业务相关是它最好也最直接的一种变现方式，它一定会反向强烈赋能我们的住宅。”

“TOD模式涵盖很广，具备了打造超级场景的可能性，而这个超级场景里是需要超级内容和超级运营的。这么大尺度做超级运营，能力门槛是非常高的，这个门槛加上地铁停车场上盖综合开发的技术门槛，形成双门槛，促使我们能够双轮驱动，跑得更快。”